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中国楼市潜力 至少还可再挖掘20年

2019-08-12 01:04:14来源:励志吧0次阅读

  房地产形势,分化是大的趋势。我国房地产前五年普涨,因为当时特殊的货币政策,货币印得太多了,加上前几年房地产确实存在供不应求,所以出现这样的情况。 不管是一线城市,还是三四线城市,房地产行业吸引了太多的资金注入。在正常情况下,在我们这样的处于发展阶段的国家,房地产销售额占GDP的比重,应该是在8%~10%左右,符合常理。但去年房地产销售额占到了14. %,很显然是整个社会资金过多介入房地产行业。 现在政府货币政策开始稳健,对货币控制得比较严,货币对房价的推动,开始出现衰竭。另外,房地产供需的拐点也已经过了,大概在2012年时,城镇已经达到户均一套房的水平。201 年以后,商品房已供过于求。前几年三四线城市靠卖地日子也过得很好,这样的情况再也不会有,一去不复返了。 所以现在的房地产调整,也是对过去房地产过度繁荣的修正。但是中国作为一个城市化水平还只有5 %的国家,以刚需为主的房地产,应该说还是处于发展阶段,不像很多国家房地产已经处于饱和状态,只是发展模式要从前两年超高速超理智的疯狂增长,要回归到理性的正常的轨道上来。 同时,这种修正,对不同城市机会也不太一样。有些城市由于产业结构转型得快,现代服务业发展比较快,第三产业占GDP越大的城市,创业就业的机会就会越多,劳动力流入较多的城市,调整幅度很小,像北京上海几乎没什么调整,现在成交量又开始回升。但有些劳动力人口流出的城市,恐怕未来房价调整的幅度会很大,调整的时间也长,调整到位以后未来很难有上涨的空间。 经济全球化以后,世界出现经济中心化趋势。世界各地都是一样,越来越多的发展机会趋向于中心化,而不是扩散的,中心化的趋势没有建立之前,几乎所有创造就业岗位的产业,都是在向这些经济增长极集中,而不是扩散,这也是世界规律。不是政府号召均衡发展,向三四线城市发展,就能发展得起来的。 美国也是这样,经济增长主要靠东海岸和西海岸,自从经济进入靠服务业为主以后,中部塌陷比我们国家的中部还厉害,美国中部典型的例子就是底特律和芝加哥,在制造业为主的工业化时代非常繁荣,现在芝加哥第三产业发展得虽然还不错,但毕竟是孤零零的一座城市,不像东西海岸,是城市集群。 所以将来城市集群会越来越明显,中国长三角、珠三角和京津冀这样的核心地带,城市越来越大,谁也挡不住。以中心城市为核,周边的城市通过轨道交通,慢慢变成经济增长的城市圈,成为增长极。所以有上升潜力的房地产,会转向城市群周边的中小城市,随着产业的落户,创造就业机会越来越多,这些地方可能房价还会涨。因为房价的上涨空间,背后支撑的是就业机会,没有就业机会,不能吸引外来人口,光靠本地人,房价涨不起来。 中国的城市化过程还没有结束,现在中国的城市化才5 %,等城市化进程到70%,至少还要20年才能完成这个过程。中国的人口,未来在全国最终会怎么分布,现在一切都是未知数,还在流动的过程中。 在这二十年中,政府希望控制大城市人口,搞均衡发展,让人口流动到边疆去,到农村去,到不发达的地方去,很难做到。 (作者范剑平系国家信息中心首席经济学家兼经济预测部主任)生物谷灯盏花有哪些特色
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